南方财经全媒体记者柳宁馨 广州报道
8月30日，广州率先在一线城市中落实房地产新政策，全面执行“认房不认贷”。半个月过去了，南方财经全媒体记者结合采访和现场走访后发现，广州楼市呈现温和回暖、需求分化的特征。在黄埔区黄陂板块等相对比较热门的区域，一些售楼部看房咨询的人逐渐增加，现场“7变3”成为售楼部工作人员新的行话，指的是因新政策红利，将二套房认定为首套房，首付7成变3成的情况。
日前，广州首套房利率LPR再下降政策也正式实施：广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR（贷款市场报价利率）-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。
南方财经全媒体记者发现，广州楼市的改善市场随着政策出台有了明显的回暖，但刚需市场变化不大。整体来看，目前广州一、二手房市场回暖，但新政策主要利好有条件置换的购房者，释放的市场需求仍旧有限。
在受访专家看来，广州的“认房不认贷”以及降低房贷利率政策，主要还是为房地产市场托底，无法让市场在企稳的基础上快速反弹，房地产市场的反弹关键还在于收入、就业基本面的改善。
广州楼市利好政策叠加
从全国房地产新政策看，今年7月，中央政治局会议释放房地产政策调整信号，明确了几大政策调整方向；8月25日，三部门联合发文，国家层面“认房不认贷”和换房个税减免延期的政策文件出台；8月31日，两部门发文，推动落实降首付比例、房贷利率和存量首套房贷利率。
这些政策打开了广州房地产政策调整的空间。
8月30日，广州正式发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确提出落实“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
9月9日的消息显示，广州首套房贷突破LPR下限。最新的政策为：广州无房，首套房首付30%，利率为LPR-10%；广州有一套房无在供或者已经结清，二套房按照首付30%，利率也为LPR-10%；广州有一套房且在供，首付40%，利率为LPR+30BP。
无论是“认房不认贷”政策还是降低房贷利率政策，目前各地主要以城市为单位落实新政策，即以“一城一策”的方式精准应对市场变化。广州的特殊性在于，作为一线城市，广州在这两项政策工具使用上，都是一线城市率先官宣的。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受南方财经全媒体记者采访时表示，“认房不认贷”主要支持改善型购房需求，尤其是“买一卖一”的购房需求。
李宇嘉认为，2015年到2021年是广州楼市连续上涨的6年，大量购房者在广州及周边城市购买刚需房，目前这批购房者有了改善住房的需求，所以“认房不认贷”能促进广州房产市场的良性循环。
“大家先去挂牌二手房，再去买新房，带动购买链条有效运转，释放购买需求，对楼市有短期的促进效果。”李宇嘉说，“在新的形势下，鼓励良性循环的政策，首先刺激到的就是供给端，即‘业主挂牌’带来供给端的放量。”
一位广州房地产资深观察人士认为，“认房不认贷”和降低房贷利率LPR两项政策，更利好改善型购房者或者原本在外地有房产，但未来想置换到广州的购房者。“对他们来说，二套房首付大幅下降。”
和部分广州房地产从业者交流后，南方财经全媒体记者发现，目前房产新政策的直接作用在于，让持观望态度的购房者坚定决心，以往对手中房产持“可卖可不卖”态度的改善型购房群体，更愿意将手中的房产挂牌出售。
广州市越秀区一位房地产从业者徐毅（化名）告诉南方财经全媒体记者，广州性价比较高的房子目前比较好出手，业主心态没那么强硬，更想早些出手，挂牌价格也不会虚高，更接近市场价格。“8月底以来，二手房放盘量增加很多，目前，越秀区热门的五羊新城区域有700多套挂牌房产，前年的数量才100-200套。”
徐毅进一步表示，目前置换类的购房者分两类，一种是先买再卖，目前的情况下急于出手，卖房的价格可能低于市场价，另一种是先卖再买，这样的购房者压力会小一些，也更容易享受到政策红利。
从李宇嘉提供的数据看，“认房不认贷”政策出台后，近期广州二手房的挂牌量从14万套增长到15万套，增长了1万套，中心区新房改善盘的去化量也有明显增长。
不过，当前广州的二手房市场也比较艰难，挂牌量增加但价格涨幅不大，甚至不少区域还在下跌，不少购房者即便有换房意愿，也难以在短期内以满意价格出手。
9月房产市场温和回暖
根据贝壳找房统计数据，从上架房源看，8月广州上架房源比上月增加268套，房源供应增加，目前共7098套；从上架成交比即上架量/成交量这一维度看，广州8月上架成交比为4.25，低于过去一年平均水平4.10，体现去化效率降低。
徐毅表示，9月以来新政策出台后，咨询、看房的客户数量有明显增长，政策让部分此前想要购房的客户增加了不少信心。
目前，广州首套房利率下调10个基点，二套房利率下降30个基点。“认房不认贷”政策后，一些购房者的二套房认定变成了首套房，利率下降幅度很大。
对广州提出的降低房贷利率的政策，李宇嘉认为，广州首套房和二套房利率都在下降，这对刚需和改善型购房者入市都会有明显拉动，“目前，广州‘认房不认贷’政策和‘认贷不认房’政策叠加，是双重利好，有房的人群再购房，贷款利率也在降低。”
尤其是一些此前有通勤、学位需求的购房客户，在“认房不认贷”政策出台后，看到合适的房产更愿意迅速下单购买，买房决策周期缩短。
今年9月初，广州市民刘越（化名）看中了越秀区一处带有五羊小学学位的房产，因为考虑孩子上学问题，加上当前的首付政策红利，看完后他当天就果断约业主签订合同，68.9平方米的房产最终以261万元成交，整个决策过程在1天中完成。
不过，“认房不认贷”对广州楼市主要起到托底作用，却应该难以刺激楼市迅速反弹。有市场人士指出，一方面，购房者实现改善房需求首先要卖掉手中的房产，部分区域二手房去化较难；另一方面，买房换房虽然首付减少，但依然面临支付月供、增加杠杆的情况，大部分买房者仍然持观望态度。
一个现实的问题在于，一般改善市场的购房者期望置换更好地段、更优户型的房产，也意味着房产总价会更高，带来家庭杠杆率增加，如果没能将手头的房产顺利出售，即使“认房不认贷”带来首付下降，利率略有降低，还是无法改变较大的还款压力。
“大家都想置换到更好的房子，实现未来房产的保值，手中的房子250万，还想置换到500万的房子，但目前广州市中心外围区域二手房的成交很一般，手中的房子卖不动就无法置换。”上述广州房地产资深观察人士对南方财经全媒体记者解释道。
长期来看，买二手房的刚需购房者仍需要好的市场预期，对收入有好的期望，确保有支付首付和还贷能力，这是改善房地产市场的关键。
对于楼市传统旺季“金九银十”，此次房地产新政策的发布也能带来一定促进作用。
徐毅认为，9月份广州房产市场比7、8月活跃很多，购房者信心更加坚定，刚需买房目前是比较好的时机，“金九银十”预计能够带动楼市继续回暖。
李宇嘉认为，目前政策短期效果较好，9月市场改善明显，释放一部分购房需求，10月的成效可能不那么明显，“长远看来，影响楼市基本面反弹的还是收入和就业情况，这些是改善房地产市场预期的主要因素。”
随着部分城市去库存压力加大，不少二、三线城市加入取消限购的政策大军，截至9月12日，已有近20城取消了限购。9月7日，南京宣布全面取消限购之后，嘉兴、天津、济南、沈阳、大连、青岛、东莞等8个城市迅速跟进，全面取消限购政策，此外，郑州、厦门、长沙等近30个城市也针对局部区域或群体进行了限购政策优化。
“资金宽松一点的购房者，有两套房后还会想购房，大概率在放开限购后还会买房，如果广州放开限购，也会释放一波购房需求。”徐毅分析称。
上述广州房地产资深观察人士认为，随着目前不少城市放开限购，未来广州或有望跟进或者部分跟进这一政策，这将是下一轮房地产政策的重点，可能会带动广州房地产市场的活跃度提升。
