中央经济工作会议将于12月15日召开，据消息称，会上将释放出更多支持房地产市场发展的信号。
报道援引知情人士称，这一部署明年经济工作的重要会议计划于12月15日召开，基于当前房地产市场去杠杆成效和实际情况，“房住不炒”的紧迫性或相应淡化。
报道还称，全力扭转房地产下滑态势，尽快恢复房地产市场正常运行将被监管当局放在更重要的位置。在本次会议上可能会明确，中国持续多年的房地产市场去杠杆完成阶段性目标，下一阶段的重点是支持居民合理购房需求。
不管消息真假，可以确定的就是房地产行业的全面救市已刻不容缓，中央经济工作会议对房地产的定调也让人充满期待。
01
今年楼市的救市强度
可谓史无前例
近段时间，官方对楼市可谓是发布密集输血政策，先是金融16条，又是撒万亿救房企，紧接着涉房类企业再融资和重组上市终于开口子了。
这几大利好叠加，相信房企终于可以大口呼气了，也被称为史诗级的救市利好。
但主要原因是之前遭遇的打压也是史无前例：3条红线的强力压制，3年疫情对购买力的摧残，国际大环境的变化等。虽然经济增速下滑以及人口出生率下降的趋势一直在预期之中，多种利空因素的叠加打击也对导致了史无前例的破坏性。
所以，从国家持续不断的救市动作来看，对于国民经济支柱产业力挽狂澜，各种大力刺激也是应该的。
日前召开的政治局会议，6年以来首次不提“房住不炒”，是一个重大转折点，信号明确。政治局会议历来是作为定调明年经济工作的重要会议。
自2016年以来，中央经济工作会议一贯强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
专家预计，本周(12月15日）召开的中央经济工作会议，将继续刺激楼市。会议将释放更多支持房地产市场发展的信号。知情人士表示，近期高层可能会明确房地产市场去杠杆完成阶段性目标，下一阶段的重点是支持居民合理购房需求。
从货币政策方面，年内的LPR（贷款市场报价利率）已经几次下调。不过对于老的房贷客户来说，需要2023年1月才能享受到今年的降息好处。
12月9日上午，国家统计局公布了11月份的CPI（居民消费价格），11月回落到了1.6%，为连续第二个月大幅下降。1.6%的涨幅，创出了8个月以来的新低。
专家预计，在这种情况下，LPR降息的可能性显著增加了。12月5日刚刚实施了降准，增加了货币供应量，这会带动市场利率走低。因此，春节前大概率还会降息。
虽然多重利好不断加码刺激，也有业内人士认为，楼市也很难回到过去的辉煌时期了。
明年上半年楼市可能会有一波小阳春，然后就开始分化，潜力不佳的再次掉头向下。从以往20年情况看，政策放松，是从三线、二线、一线逐步放开；而房价上涨，是从一线、二线、三线依次开始。未来也依然是这样的复苏顺序。
02
哪些爆雷房企能够获救
房企融资的“三支箭”落地后，国央企开发商与未爆雷的优质民营房企在债券、银行信贷、股权（上市公司）融资、内保外贷方面都获得了市场相关方充分的支持，但已爆雷的民营房企绝大多数都被排除在外。
对此，很多同行都问已爆雷的民营房企里面，哪些可以被救起来？
据分析称，对于已暴雷的民营房企里面，若手上还有优质资产（可盘活并实现现金回流）的，积极自救（拒绝躺平、摆烂）的，对投资人负责任的（包括债务展期或重组情形），善待员工和供应商的，有以上表现房企大概率是能被救起来的。
例如，据一勺言报道，前几天，融创集团开会开到凌晨三点，孙宏斌在会上非常乐观，要求明年6月30日恢复正常经营。
他在会议强调，绝不躺平，要积极拥抱政策，抓住机遇。理由是，「融创有优质资产，团队有韧性，可以打赢翻身仗。」
不久前，融创刚完成一笔股权融资。据工商信息显示，11月28日，融创中国将其持有的泛海国际建设89.7%股权，转让给了中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，持股比例分别为64.7%、25%，融创的持股则降到了10.3%。
这次中信系将会为融创带来120亿元资金。
除了融创，很多出险房企都在积极自救，也取得了不错进展。那么，出险房企的自救情况到底如何，能为行业带来哪些经验？未来有哪些房企会复活？
03
出险房企积极自救
这两年行业暴雷频发，有些暴雷房企干脆躺平，有些暴雷房企则积极自救。目前来看，积极自救的出险房企，在两个层面上迎来了比较重要的转机。
一、项目层面，保交付下获得融资支持，有望盘活项目
为了稳市场，修复购房客户信心，针对保交付，国家推出了不少支持措施。
目前来看，对于出险房企而言，引入增量资金盘活项目是当下最好的自救路径。只有把旗下项目盘活，才有可能获得更多经营性现金流，缓解流动性压力，而项目盘活后，有利于修复市场信心，促进项目去化，最终形成经营良性循环。
一方面，积极申请保交付专项借款。
11月3日， 泰禾集团 官方微信号发布消息称，截至10月末，泰禾集团多个项目累计获批纾困资金超过9亿元，正在申请中、将有望获得的增量资金共计约7.5亿元。
从纾困形式来看，泰禾集团多地项目获得支持的模式主要有四种。第一种是地方政府主导成立专项纾困基金，项目以有效资产做担保等形式申请政府纾困资金专项借款；第二种是项目申请政策性银行专项借款；第三种是政府将公司项目列入保交房名单，提供重点支持协调管控等；第四种则是地方政府调集专项资金组织官方团购，帮助项目快速回笼现金。
另一方面，与AMC机构谈判合作，引入增量融资。
目前来看，房企与AMC机构合作主要有两类：
一是增量化解存量。也就是金融机构原本就已经有资金投入的项目，为了自救，重新投入资金去把项目盘活。这类比较常见。
二是AMC收购项目股权，注入资金盘活项目。
融创董家渡项目就采取了这种方式来盘活。
11月28日，工商信息显示， 融创中国 将其持有的泛海国际建设89.7%股权，转让给了中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，持股比例分别为64.7%、25%，融创的持股则降到了10.3%。
这种合作模式并非项目出售，而是股权融资合作，核心还是为了对项目注资。新增融资总量达到120亿元，项目操盘方仍然是融创，而且也会保留融创品牌，华融行使监管职能。
后期退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。
这种合作形式，能更好将项目和集团做风险隔离，保证资金能用于项目持续开发。而随着增量资金进入，项目就能盘活，恢复正常经营，对后续还债也有好处。
而旗下项目盘活后，多余的钱就能回流到集团，缓解集团流动性压力。尤其随着市场销售端逐步修复，筑底回升，出险房企不排除在机构、债权人的支持下，逐步走出困境，恢复正常经营。
二、集团层面，积极推动债务重组，减缓流动性压力
除了从项目层面积极争取资金支持，在集团层面，不少出险房企也在积极推动债务重组。目前来看， 富力算比较成功的
11月10日， 富力地产 宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。
而早在7月份，富力完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。
富力能顺利完成境内外债券展期，让很多民营房企看到了希望， 也能为其他出险房企带来很大的借鉴意义。
当然，富力之所以能完成境内外债券展期，一方面在于他们的资产都非常优质，另一方面，富力在展期方案中都有增信保障举措，一定程度上能稳定投资人信心。
12月3日， 华夏幸福 发布了美元债重组进度公告称， 截至目前持有境外美元债券本金总额83.64%的持有人已签署境外《重组支持协议》，其中持有原始债券本金13.15亿美元持有人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。
也就是说，84%的本金持有人支持重组方案，而其中27%的本金持有人愿意接受以股抵债。
27%的本金持有人愿意接受以股抵债，指的是“幸福精选”平台的股权。“幸福精选”主要指华夏幸福的物业管理平台，包括幸福基业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司。
除了积极推动债务重组，不少房企也通过引入战投等其他方式进行自救。
04
中信建投：房地产行业有望获得新生
昨日，中信建投发布最新研报表示，伴随金融政策支持房地产持续加码，房企信用风险将在2023年逐步缓释。2023年竣工将率先复苏，销售有望于四季度迎来拐点。
中信建投表示，房地产行业将进入减量高质量发展时代，绩优龙头与运营专家成最大赢家。房企将更加重视经营型业务带来的稳定现金流。租赁住房作为新发展模式的重要一环，也将得到快速发展。
此外，随着疫情封控进入新阶段，认为商业地产有望复苏，物业在母公司风险缓解和疫情得到控制后，也将迎来盈利与估值的双修复。
展望2023年，中信建投认为，行业将从信用风险缓释逐步走向销售复苏，有望获得新生。
来源：明源地产研究院、证券时报、西政资本、微信公众号财叔有料
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